现代水泥建筑可屹立不倒百年以上，但使用者的习惯可能每几年生变，建筑内外也可能老旧。虽可拆除重建，但这么做耗财费时，因此局部翻新和增建，成了许多房地产业主，尤其是商场业主为建筑注入新活力的首选。本期《悉看大势》分析其中的利弊，以及对零售房地产市场的影响。
对PlayMade泡泡茶店合伙创办人陈国荣来说，资产提升计划（Asset Enhancement Initiative，简称AEI）这个词，一点也不陌生。
公司自2017年创办，在全岛各地有29间店，每隔数年就有至少一间店所在的商场进行翻新与装修，即AEI。譬如，2023年，公司第一间门店所在的淡滨尼商场Tampines 1就展开了AEI。
公司门店设在商场面向德士站的单位。由于翻新工程主要在商场内部进行，生意没受很大影响，只是工程期间，人流稍有减少。
他接受《联合早报》访问时说：“一些消费者知道商场在装修，会完全避开，改而去旁边的另外两座商场。但等到翻新完成后，他们会对商场的新面貌感到好奇而回流。”
AEI完成后不久，这家门店的营业额，上升约5%至10%。
不过，公司生意也有因AEI而不如意的时候。他透露，另一座商场数年前进行AEI，导致另一家门店营业额下跌20%至30%。当时，商场业主向PlayMade购买礼券，并邀请公司加入商场的宣传活动，以减轻它的负担。
陈国荣说：“如果你是一家有多间分店的连锁品牌，当其中一家受AEI影响时，还有其他分店带来的收入，维持公司的现金流，但如果只是单独一间店，很难在翻新期间维持经营。”
少拆减浪费 翻新更减碳
过去数年，像Tampines 1这般的商场AEI不在少数，甚至可说是商场AEI的“全盛时期”，至少七个项目完成翻新工程，在进行AEI的项目有至少九个。
一般而言，进行翻新和提升的新加坡商场，大多只有一个业主或属于房地产投资信托，翻新主要目的是为保持商场的竞争力。
决定提升与否的考虑重点，包括建筑年龄、政府是否计划改建大楼外公共空间或道路、内部设计是否继续符合用户使用趋势，以及是否有必要重新规划建筑内部空间等。
相对其他地方，商场旧了可能直接拆了重建，新加坡不少业者更倾向于AEI。其实，不拆除重建，首先对环保有直接贡献。
根据新加坡绿色建筑委员会网站，新加坡建筑物的隐含碳排放量可能占整个生命周期总碳排放量的40%。用于建造大楼和基础设施的材料和产品的碳排放，以及用于保养和翻新的材料碳排放，都属于隐含碳排放。
水泥和钢铁是两大碳排放来源，水泥在生产过程中需要大量能源，也会产生化学作用，释放大量二氧化碳，预计占全球碳排放量约7%。冶炼钢铁也需大量能源，产生的碳排放量占7%至9%。
有鉴于此，若能减少建筑工程，实则有助于节能减排。
雅诗柏设计事务所（RSP）执行董事蒋朝晖受访时说：“除了建材在生产时会释放二氧化碳之外，把建材运送到工地，也会造成碳排放。新加坡许多设计且建造优良的建筑，拆除它们再重建太可惜。”
他也是绿色建筑理事会的第二副主席。
采用再循环材料 老建筑重焕活力
蒋朝晖说，许多业主愈加关注建筑的环保功能，且许多节能设备价格比以往低，效能更强，如太阳能板。他指出，一些使用了10年至15年的商用建筑，制冷科技可能已过时，采用新科技后，能节省30%至40%的耗电量。
Ta.Le建筑设计事务所创始人廖得利也认为，通过改建与加建的方式让建筑更环保极为重要，这个方式能把隐含碳排放量，减少50%至75%。
他也是负责城市广场（City Square Mall）翻新的建筑师。城市发展（CDL）耗资5000万元、耗时近两年的翻新工程今年首季完成。
工程包括为商场增加2万6000平方英尺总楼面面积，内部重新设计和装潢，第二层和第三层围栏的弧形设计，灵感来自莲花的曲线。
廖得利说，这项翻新工程注重可持续发展，许多建材都是升级循环材料。譬如，城市广场底层一楼至底层四楼的墙板，如今是用再循环竹筷制成；一楼至三楼的覆板则是以塑料瓶为材料；四楼和六楼的墙板使用升级循环后的气泡膜。
廖得利指出，如果建筑有纪念价值，但在设计和功能上已太陈旧，比不上其他新建筑，也可考虑提升。使用已约50年的丰隆大厦（Hong Leong Building）就是一个例子，于去年12月完成翻新。
零售品牌洗牌焕新 商场空间重组增值
近日，香港餐饮品牌添好运设在乌节路上狮城大厦（Plaza Singapura）的分店宣布，因商场展开AEI而结束营业，引起不少消费者关注。
狮城大厦发言人告诉《联合早报》，添好运搬迁后所腾出的空间，将被重新规划，以引进餐饮业以外的零售商。AEI也是配合市区重建局对乌节路发展的新规划，将相连乌节路路段改造为步行街，并扩大总统府正对面的总统府公园（Istana Park）。
不少商场翻新工程，也是在主要租户撤离后展开的“被动型”翻新。
延伸阅读
占用空间大的主要租户撤走后，业主要找到能租下相同面积的租户不容易，有时须重新规划并把横跨数层楼的巨大空间，分割成多个小单位。
星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）持股50%的实龙岗商场NEX，今年也展开资产提升计划，第一期工程就包括重新规划百货公司伊势丹（Isetan）退场后腾出的空间。
星狮地产资产管理公司首席执行官黄理查受访时透露，重新规划后的空间，将新增时尚与生活方式、家居与生活，以及儿童与教育等新租户。
“后面阶段包括新增总楼面面积，以容纳更为多元和扩展的零售组合。我们也将在NEX增设全新办公空间，把商场打造成充满活力与创意的枢纽，同时因应新加坡未来工作模式的发展需求。”
NEX部分停车场也被改建成零售空间。黄理查说，在重新规划空间时，公司会分析购物人流规律、逗留时间、租户营业额，以及消费者偏好。公司也在设法让商场内位置与收入不成正比的区域，发挥潜在价值。
为期近两年半的工程，耗资9000万元。完工后，商场净可出租面积将增加4万4000平方英尺。
空间重组焕发新貌 品牌与商家齐受惠
凯德综合商业信托（CICT）拥有的淡滨尼广场（Tampines Mall）和来福士城（Raffles City）在翻新时，也为主要租户撤出的空间换上新装。
淡滨尼广场自去年开始翻新，预计今年第三季完成。商场对第一层和第二层空间进行装修，之后将引进新的美容和时装品牌。商场主要入口也会翻新，以配合陆路交通管理局把商场主要入口和淡滨尼地铁站之间的街道，改建成人行道的工程。
集合商场、办公楼和酒店的综合发展项目来福士城，则是在2022年进行大翻新。百货公司罗敏申（Robinsons）结束营业迁出后，商场把罗敏申腾出的11万1000平方英尺零售空间进行改装，引入50多个新品牌。
受益于AEI的来福士城租户，包括新加坡时装品牌GINLEE。公司原本租用商场二楼一个小单位，但在商场翻新后搬到新辟空间，新店面比原有单位大了两倍。
GINLEE创办人李昭谊受访时说，空间增大后，店面能更好地展示产品。“搬迁至新区块以来，我们的客流量和销售业绩都显著增长。新位置让品牌更显眼，商场的租户组合进一步优化以及购物环境提升，都对我们的生意起到积极作用。”
投入较低工期较短 AEI带动销售增长
商场以焕然一新姿态再次出现在消费者面前，也是业主招租和提升价值的利器。
根据城市发展2025年年报，城市广场翻新后，租户续约租金调升率高达9.7%。城市发展发言人受询时说，商场翻新后迎来许多购物者，且租赁情况良好。截至今年4月，商场租用率达到近98%。
星狮地产信托的Tampines 1，2024年翻新竣工后的投资回报率，超过8%。
来福士城的翻新工程，也为业主带来积极效果。凯德投资集团商业管理首席执行官杨钦富说，来福士城翻新后，租户总销售额在2022年和2025年间增加约20%，且零售单位的租用率保持强劲。截至2025年底的租用率为99.2%。
根据凯德综合商业信托2026年的第一季业务报告，截至今年3月底，新加坡零售房地产组合的租金调升率为4.4%。
杨钦富说：“我们的AEI有助于提高商场客流量、租户销售额和租金调升率。我们还为每个项目设定投资回报率目标。最新公布进行AEI的狮城大厦和乌节爱特岭大厦（The Atrium@Orchard），投资回报率目标分别为6%至7%。”
星狮地产资产管理公司首席执行官黄理查说，AEI的最大目的，是要让项目长期符合市场趋势和竞争力。“若能经过深思熟虑地执行，购物人潮流量、租户销售额，以及因销售条件改善而提升的整体租金收入，通常都会出现增长动力。”
提升资产价值 租金调整有据
此外，翻新后的商场，建筑价值一般会提升。
高力国际新加坡研究主管何俐慜指出，若以商场来看，增加净可出租面积能加强提高收入的潜力，以及增加净营运收入，商场的价值有望显著升高。
她说，经过翻新后的房地产效率更高，净可出租面积扩增，在招标出售时，对寻求收益率稳定的机构投资者来说，吸引力更大。
“这些改善措施，向市场传递出这个房地产项目管理良好，且具备面向未来的竞争力的信号。这往往会带来更具竞争力的竞标价和更高的资本价值。”
当然，一些租户会担心，商场翻新后，业主会涨租。据了解，业主并不是在翻新后马上涨租。若调整租金，业主一般会按照特定租售比（Occupancy Cost Percentage），即租户总租用成本与总销售额的比率来决定。
总租用成本（Occupancy Cost）可看作是租用商场空间的总开销，当中包含固定租金、浮动租金、服务费和广告宣传费。若租售比高，意味着租户可能难以应付租用开销，而搬离商场。如果租售比低，业主就可能上调租金。
戴德梁行提供给《联合早报》的数据显示，郊区商场黄金位置单位的平均月租，在今年第一季为每平方英尺33.29元，略高于去年全年的33.21元。乌节区商场黄金位置单位平均月租，在今年第一季达到36.52元，同去年全年的36.39元相近。
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